Realty Income (O): Любимият ми високодоходен REIT на пазара днес
Ако искате да инвестирате в недвижимите имоти без да купувате имот, ако искате да получавате постоянни дивиденти и растеж на вашия портфейл, ако искате да имате спокойствието на стабилните доходи и нисък риск, то Realty Income (O) е компанията за вас. Realty Income един от най-големите и най-успешни REIT (Real Estate Investment Trust) на света, който има богата портфейл от имоти.
Тази статия е продължение на последната ми статия за инвестициите в недвижими имоти. Ако все още не сте я прочели, хвърлете едно око първо там.
Доста често чувам въпроса: „Кой е любимият ти REIT?“
Мисля, че това е доста интересен сектор за много инвеститори, защото като мен, те не се интересуват да станат наемодатели, но все пак биха искали да разширят експозицията си към активи с недвижими имоти.
Преди много време взех решение да избягвам инвестиционни имоти, защото, честно казано, отнемат мното време и енергия да се поддържат и управляват. А и съм се нагледал на твърде много ужасяващи истории за луди наематели и съсипани имоти.
За мен е много по-лесно просто да купя REIT.
- Те са по-ликвидни.
- Те осигуряват по-добра диверсификация.
- И с удоволствие ще позволя на квалифицирани професионалисти да управляват портфейли от недвижими имоти вместо мен.
Колкото и да харесвам REITs, този въпрос е труден за отговор.
Според мен има само няколко REIT (българското наименование на този вид компании – АДСИЦ е съкращение за акционерно дружество със специална инвестиционна цел. Това е вид компания, която инвестира в недвижими имоти или във вземания, свързани с недвижими имоти. Исках само да го вметна, за да сте наясно в България как им казваме. По нататък в статията ще продължа да си използвам REIT), които си струва да притежавате.
Всъщност, във всяка област имам любими REIT, но за целите на тази статия се откроиха в съзнанието ми двама играчи:
Това са REITs са Realty Income (O) и Rexford Industrial Properties (REXR).
Проблемът е, че сравняването на тези две компании е като сравняване на ябълки с портокали.
Да, и двамата притежават недвижими имоти и изплащат надеждни дивиденти… но приликите основно спират дотук.
Така че според мен отговорът зависи от моите приоритети.
Искам ли доходност или искам растеж?
- Ако отговорът е растеж, тогава Rexford е по-добрият ми избор.
- Обаче ако искам повече към доходите, тогава Realty Income е победителят.
В крайна сметка, доходността от 5,17% на Realty Income е почти два пъти по-висока от доходността на Rexford от 2,69%.
За щастие, в реалността, когато управлявам моето портфолио, не е нужно да избирам само един REIT, който да притежавам.
Но, за да можем все пак да се спрем на един много добър играч на този пазар, реших днес да говорим за Realty Income, като един от най-добрите REIT.
Нека обясня защо харесвам толкова много този високодоходен REIT.
Ключът към успеха с REIT
За разлика от други области на пазара, в които инвестирам, моделът на инвестиране в недвижими имоти е малко вероятно да бъде нарушен (новите технологии, като iBuying, биха могли да улеснят нещата и да премахнат посредниците в процеса на трансакциите, но общата структура на генериране на паричен поток чрез отдаване под наем на физическите недвижими имоти е малко вероятно да се промени).
Защо?
Защото правенето на пари с недвижими имоти не е толкова сложно: просто трябва да намерите най-желаните имоти (локацията обикновено стимулира търсенето повече от всичко в тази индустрия), да направите всичко възможно да ги купите на добра цена, да ги напълните с надеждни наематели и след това – чачинг. Само трябва да събирате наемите!
Това е изпитана и вярна система, която зависи най-вече от достъпа на човек до капитал (и цената на този капитал; очевидно колкото по-ниска е, толкова по-добре).
Не мога да си представя технологичен напредък/иновация, който ще наруши това уравнение.
Да, желанието за конкретно местоположение може да се промени с времето. И това променящо се търсене ще промени перспективите за парични потоци. Но факт е, че земята е оскъден ресурс.
Не можем да си произведем повече от нея (въпреки, че в Дубай се опитват отдавна).
И на най-високо стратегическо ниво, геоложките и климатичните характеристики, които се поддават на популярните човешки местообитания, обикновено се променят с толкова бавни темпове, че това не е проблем за мен (по отношение на моя собствен времеви хоризонт за инвестиране).
Нещо повече, рисковете, които съществуват в настоящето, като покачването на океанските нива по крайбрежията, са предвидими и следователно могат да бъдат избегнати.
Имайки предвид всичко това, мисля, че един израз на мой американски приятел има най-голям смисъл, когато инвестирате в REIT – Keep it simple, stupid!
За мен размерът, мащабът и стратегията са всичко в сектора на недвижимите имоти.
И следователно няма нужда да правите нещата сложни.
Не е нужно да се опитвам да намеря следващото най-добро нещо. Не е нужно да преоткривам колелото или както Божил обича да казва – тя топлата вода вече е открита 🙂 . Вместо това трябва да разбера коя компания има най-талантливите мениджъри с най-добрите идеи (какви видове недвижими имоти да купя и къде да ги купя), най-добрите съществуващи портфейли, най-силните парични потоци и най-лесния достъп до капитал с ниски разходи.
Освен това, консолидацията е постоянна тема в индустрията през последните години и очаквам да видя тази тенденция да продължи.
Няма много антитръстови опасения в този сектор поради това колко фрагментиран остава сектора.
В световен мащаб REIT притежават недвижими имоти на стойност приблизително 4,5 трилиона долара (според DoorLoop), докато глобалният пазар на недвижими имоти се оценява на почти 400 трилиона долара (според CoStar).
Това ме кара да вярвам, че има много голям диапазон, когато се опитвате да оцените стойността на дадения клас активи. Той е толкова голям и разнообразен, но пък това съчи към невероятно дълга писта за растеж, дори и за най-големите REIT.
Най-общо казано, очаквам да видя богатите да стават по-богати в този сектор.
И това е мястото, където моята възходяща перспектива за приходите от недвижими имоти влиза в игра.
Няма нищо по-добро от споразуменията за троен нетен лизинг (triple net lease REIT или както наричат такива имотни тръстове – NNN REIT)
Както вече казах, прекалено времеемко е, за да бъда наемодател… но ако можех да инвестирам в доходоносни имоти и да накарам наематели да подпишат договор за троен нетен лизинг, бих го направил веднага.
Realty Income е троен нетен лизинг REIT, което означава, че техните договори за наем поставят отговорността за плащане на данъци, застраховки и такси за поддръжка (в допълнение към наема и комуналните услуги) върху техните наематели.
С други думи, по същество всички разходи, свързани със собствеността върху недвижими имоти, се прехвърлят на техните наематели, което позволява на Realty Income да генерира коригирани маржове на EBITDA на север от 95%. Само това е достатъчно да ви откаже от инвестицията в реален имот, не съм ли прав?
Тези маржове и надеждните дивиденти, които генерират, са причината да се интересувам от притежаването на NNN REIT. Структурата на отдаване под наем на NNN REIT отличава тези компании от техните подобни по отношение на маржовете на печалба, които могат да генерират
Те не са вълнуващи компании. Те са скучни дойни крави, които плащат надеждни високи доходи под формата на дивиденти. Искате ли и вие да инвестирате в такива компании? Искате ли да знаете кои са те и кога е най-доброто им време за покупка? ТТова е лесно, присъединете се към нас!
Realty Income: син чип и изгодна сделка
Мисля, че пламът около тази акция кара мнозина да вярват, че тя е ирационално обичана.
И разбирам… често шумът около акциите не е реален. Хората стават алчни. Те гонят инерция. Те се присъединяват към стадо. Те вземат неинформирани решения. И всичко това води до загуби.
Но в случая с Realty Income мисля, че шумотевицата е заслужена, защото се основава на фундаментални данни и устойчиви резултати от дивиденти, които не могат да бъдат пренебрегнати.
Например, погледнете данните на заетостта на Realty Income в тяхното портфолио.
Това показва, че техния мениджърски екип върши страхотна работа, избирайки имоти на места с голямо търсене и предлагайки ги на потенциални наематели.
Realty Income не само придобива атрактивни сгради, но ги купува на атрактивни цени.
Ето диаграма, показваща историческата дейност на Realty Income за преотдаване под наем.
Както можете да видите, компанията има силни резултати от 100%+ проценти на възстановяване на наема, което означава, че върши добра работа при придобиването на сгради с по-ниски от пазарните наеми (което означава добри стойности, базирани на първоначални лихви, които се разширяват, когато договорите за наем изтекат) .
Не може да не обичате дисциплиниран управител на имоти, който може да разпознае както качество, така и стойност.
Хареса ми диаграмата по-долу, от представянето на приходите на компанията за третото тримесечие, защото тя ясно отхвърли идеята, която прочетох при много от типичните скептици: тази компания е станала твърде голяма, за да расте.
Вярно е, че Realty Income трябва да прави все по-големи и по-големи придобивания, за да премести иглата от фундаментална гледна точка поради големия размер на портфолиото си. Но мениджърският му екип продължава да ги намира.
Както можете да видите, темпът на растеж на AFFO на Realty Income остава постоянно положителен през годината, тъй като портфолиото му нараства. И докато миналото не може да предскаже настоящето, аз намирам утеха в този вид данни, защото гледайки най-новите резултати на компанията, не виждам причина тенденцията да спре да се движи напред.
Нито пък анализаторите.
В момента консенсусният темп на растеж на AFFO за приходите от недвижими имоти през 2024 г. е 4,2%.
Да, изглежда, че средата на по-високия лихвен процент е забавила малко очакванията спрямо дългосрочния среден темп на растеж на Realty Income в областта от 5%, но от друга страна, тази очаквана слабост е оценена в акциите и следователно дивидентната доходност на акциите е много по-високо от нормалното в момента.
Ето защо, когато разглеждам акциите на Realty Income от гледна точка на стойността, аз все още вярвам, че те са много привлекателни на текущите нива.
Този темп на растеж от 4,2% е с ~16% по-нисък от дългосрочната средна стойност в областта от 5%.
Е, изглежда, че пазарът е доста ефективен в наши дни, защото съотношението P/AFFO на Realty Income от 14,25x е приблизително 16,5% по-ниско от дългосрочното средно P/AFFO на акциите от 17,7x.
Ето защо, като минимум, мисля, че има аргумент, че акциите на Realty Income се търгуват на справедлива стойност тук… и всеки път, когато син чип като този се търгува на справедлива стойност, аз съм щастлив да насоча моя вътрешен Уорън Бъфет и да купя акции на страхотна фирма на справедлива цена.
Но ако сте човек, който вярва, че множителя P/AFFO на Realty Income в крайна сметка ще се върне обратно към историческата си средна стойност, тогава акциите изглежда се търгуват с широк марж на безопасност.
Аз попадам в тази втора категория.
Мисля, че нарастващите лихвени проценти са навредили на коефициентите на паричните потоци, свързани с REIT; обаче, ако Федералният резерв започне да намалява лихвите през 2024/2025 г., както се очаква, тогава подозирам, че акциите със сигурни, високи доходности като Realty Income ще възстановят много бързо. А след това ще пораснат още.
Ако множителя на Realty Income се повиши от ниво ~15x до ниво ~18x, където има история на търговия, тогава акцията има значителен потенциал нагоре.
Както можете да видите, връщането към средната (mean) ще доведе до обща възвръщаемост CAGR от близо 20% през следващите 2 години.
Не забравяйте, че при Realty Income сме в играта за доходи. Това не е акция, от която да чакаме да осигури прекомерна обща възвръщаемост … освен ако не е закупена с голям марж на безопасност (както ние купихме на 49.8$).
Когато купувате акции с отстъпка от справедливата стойност, е възможно да стигнете до сценарий, при който е вероятна двуцифрена или дори трицифрена обща възвращаемост (дори като се имат предвид ниско- до средно едноцифрени фундаментални перспективи за растеж).
И това е точният сценарий, който разглеждам днес.
Вярвам, че акциите струват приблизително $71/акция (на базата на 17x форуърд множителя; леко намаление на перспективите за растеж, въпреки че Realty Income беше невероятно надежден в миналото, поради присъщата несигурност на бъдещите оценки).
Тази целева цена сочи към общ потенциал за възвръщаемост от приблизително 26% през следващите 12 месеца… от текущата цена, а не от където ние закупихме (49.8$)
И като заключение
Разбира се, за да се случи това поскъпване, настроенията около сектора на REIT ще трябва да се променят.
Това остава чувствителна към лихвите акция (и сектор) и следователно биковете ще трябва да разчитат на макро катализатори, за да накарат пазара да осъзнае своята глупост (по отношение на исторически евтината оценка на Realty Income).
В крайна сметка мисля, че Realty Income ще види коефициентите да се разширят, защото дивидентът му е по-привлекателен от доходността на облигациите (доходността му е по-висока и се образува органично).
Не мога да кажа кога ще се случи тази промяна. Това е най-лошата част от разчитането на връщането към средните стойности (mean). Но междувременно нямам нищо против да седя и да събирам месечните си дивиденти на Realty Income.
Дивидентът на Realty Income е това, което отличава тази компания от останалите в продължение на десетилетия. И продължава да го прави днес.
Не забравяйте, че когато става въпрос за сини чипове, няма нужда да го усложнявате много. Щастлив съм да го опростя и да позволя на най-добрите компании да работят за мен. И да ми носят реални доходи докато спя.
Още ли се съмнявате дали има ползи да се присъедините към нас? Ами обадете ми се или ми пишете, за да поговорим. А ако вече сте сигурни, че нашата общност ще ви носи доходи докато спите, последвайте този линк и направете своята регистрация сега.
Ако всичко написано до тук Ви хареса, продължете със следващата статия от тази поредица – Най-актуални REITs в момента
