REIT: Как да се възползвате от потенциала на пазара на недвижими имоти, без да се занимавате с неговите недостатъци

 

Как да инвестирате в недвижими имоти без да купувате имоти: Всичко, което трябва да знаете за REIT

Всеки, който иска да инвестира в недвижими имоти, трябва да се изправи пред един важен избор: да купи реален имот или да купи акции в REIT (доверителни фондове за инвестиции в недвижими имоти). Това е избор, който може да има огромно влияние върху вашата финансова ситуация, доход и риск. Но кое е по-добре: да притежавате физически имот или да притежавате дял от компания, която притежава и управлява имоти? Какви са предимствата и недостатъците на всяка опция? И как да решите, коя е по-подходяща за вас?

В тази статия ще Ви представим основните разлики между инвестирането в REIT и в реални имоти, както и някои от факторите, които трябва да вземете предвид, когато правите своя избор. Ще Ви покажем, че инвестирането в REIT има много предимства пред инвестирането в реални имоти, като изисква по-малко капитал, време и усилие, предлага по-голяма ликвидност, диверсификация и стабилен доход, и носи по-малко риск и отговорност. Ще ви обясним, защо инвестирането в REIT е по-добър начин да се възползвате от потенциала на пазара на недвижими имоти, без да се занимавате с неговите недостатъци. Ако сте заинтересовани да научите повече, продължете да четете.

Какво е REIT и как работи?

REIT е съкращение от доверителен фонд за инвестиции в недвижими имоти (Real Estate Investment Trust). Това са компании, които притежават и управляват недвижими имоти, като дават възможност на индивидуалните инвеститори да печелят пари от недвижими имоти, без да притежават или управляват физически имоти. Вместо това инвеститорите купуват акции от REIT, които се търгуват на публични борси, подобно на акциите на други компании.

REIT са създадени през 1960 г. в САЩ, за да дадат на малките инвеститори достъп до пазара на недвижими имоти, който преди това е бил доминиран от големите институционални инвеститори. Оттогава REIT са се разпространили в повече от 30 страни по света, като предлагат разнообразие от видове недвижими имоти, като жилищни, търговски, индустриални, здравни и хотелиерски имоти.

За да бъдат квалифицирани като REIT, компаниите трябва да спазват определени правила и стандарти, които се различават в зависимост от юрисдикцията. Някои от общите изисквания са:

• Да инвестират поне 75% от своите активи в недвижими имоти, ипотеки или други свързани активи.
• Да генерират поне 75% от своята печалба от наеми, лихви или други доходи от недвижими имоти.
• Да разпределят поне 90% от своята данъчна печалба на акционерите си като дивиденти всяка година.
• Да имат поне 100 акционера и да не допускат повече от 50% от акциите да бъдат притежавани от пет или по-малко физически или юридически лица.

REIT работят по два основни начина: като притежават и управляват имоти (equity REIT) или като финансират имоти (mortgage REIT). Equity REIT са по-често срещани и представляват около 90% от пазара на REIT. Те купуват, поддържат, подобряват и продават недвижими имоти, като получават доход от наемите, които събират от наемателите. Mortgage REIT са по-рискови и представляват около 10% от пазара на REIT. Те дават заеми на собствениците на недвижими имоти или купуват ипотечни ценни книжа, като получават доход от лихвите, които събират от заемодателите.

REIT предлагат на инвеститорите няколко предимства, които ще разгледаме по-подробно в следващия раздел. Някои от тях са:

• Минимален капитал, необходим за закупуване на акция от REIT.
• Изключително улеснени чрез купуване и продаване онлайн.
• Редовни дивиденти.
• Диверсификация на портфейла.

Какво е инвестирането в реални имоти и как работи?

Инвестирането в реални имоти е процесът на закупуване, управление, подобряване и продаване на физически имоти като къщи, апартаменти, офиси, магазини и други. Целта на инвестирането в реални имоти е да се генерира доход и печалба от имота, като се използват два основни метода: доход от наем и увеличение на стойността на актива.

Доходът от наем е разликата между приходите, които се получават от наемателите и разходите, които се правят за поддържането на имота. Това е редовен и стабилен източник на доход, който може да покрие част или цялата ипотека, данъци, застраховки и други разходи, свързани с имота. Доходът от наем може да се увеличи с времето, ако наемателите са добри и плащат на време, ако имотът е в добро състояние и атрактивен за пазара, и ако наемите се коригират според инфлацията и конкуренцията.

Увеличението на стойността на актива е разликата между цената, на която се купува имотът и цената, на която се продава. Това е еднократна и несигурна форма на печалба, която зависи от много фактори, като състоянието на пазара, локацията, подобренията, предложението и търсенето, и други. Увеличението на стойността на актива може да бъде значително, ако имотът се продава в подходящ момент, когато пазарът е във възход, ако имотът е в отлично състояние и има уникални характеристики, които го правят желан, и ако имотът е подложен на подобрения, които увеличават неговата функционалност и красота.

Инвестирането в реални имоти изисква значителна сума пари, време и усилие, за да се финансира, поддържа, подобрява и продава имотът. Инвеститорите трябва да се справят с много рискове и отговорности, като финансови загуби, правни проблеми, лоши наематели, повреди, данъци и други. Инвестирането в реални имоти също така предлага някои предимства, които ще разгледаме по-подробно в следващия раздел. Някои от тях са:

• Потенциален доход от наем.
• Увеличение на стойността на актива в дългосрочен план.

Сравнение между REIT и реални имоти по различни критерии

След като вече знаем какво е REIT и какво е инвестирането в реални имоти, нека да сравним двете инвестиционни опции по няколко важни критерия, които могат да повлияят на вашето решение.

• Капитал, необходим за инвестиране.

Едно от най-големите предимства на REIT е, че изискват минимален капитал, за да се инвестира в тях. Можете да купите акция от REIT за толкова малко, колкото искате, без да се налага да плащате големи депозити или такси за придобиване. Според данни от Yahoo Finance, средната цена на акция от REIT в САЩ към 31 декември 2023 г. е около 50 долара, което означава, че можете да започнете да инвестирате в REIT с около 100 долара. За сравнение, инвестирането в реални имоти изисква значително по-голям капитал, за да се финансира закупуването на имота. Според данни от Zillow, средната цена на продажба на къща в САЩ към 31 декември 2023 г. е около 300 000 долара, което означава, че трябва да имате поне 60 000 долара за депозит от 20%, ако вземете ипотека. Освен това, трябва да платите и други разходи, като такси за затваряне, комисионни, застраховки и други. Това прави инвестирането в реални имоти по-недостъпно и по-трудно за повечето инвеститори.

• Ликвидност и гъвкавост.

Друго предимство на REIT е, че предлагат по-голяма ликвидност и гъвкавост на инвеститорите. Ликвидността означава колко лесно можете да купите или продадете актив, без да загубите пари. Гъвкавостта означава колко лесно можете да промените или разнообразите вашето портфолио, без да понесете големи разходи. REIT са много ликвидни и гъвкави, тъй като се търгуват публично на борси, подобно на акциите на други компании. Можете да ги купувате и продавате с натискане на бутон, без да се налага да се справяте с брокери, агенти или адвокати. Можете също така да променяте или разнообразявате вашето портфолио, като купувате или продавате акции от различни видове REIT, които инвестират в различни видове недвижими имоти. За сравнение, реалните имоти са много неликвидни и негъвкави, тъй като изискват време, усилие и разходи за продажба или покупка на имот. Може да ви отнеме месеци или години, за да продадете имота си, като трябва да платите и комисионни, такси и други разходи. Може също така да ви бъде трудно да промените или разнообразите вашето портфолио, тъй като трябва да намерите подходящи имоти, които да отговарят на вашите цели и бюджет.

• Диверсификация и риск.

Още едно предимство на REIT е, че предлагат по-голяма диверсификация и по-малък риск на инвеститорите. Диверсификацията означава разпределението на вашите инвестиции в различни активи, които имат различно поведение на пазара. Това помага да се намали рискът от загуба, ако един или повече от активите ви се сринат. Рискът означава вероятността да загубите пари от вашите инвестиции поради непредвидени събития или промени на пазара. REIT ви позволяват да диверсифицирате вашето портфолио, като инвестирате в различни видове недвижими имоти, които могат да имат различно поведение на пазара. Например, жилищните имоти могат да бъдат по-стабилни и по-малко зависими от икономическите цикли, докато търговските имоти могат да бъдат по-волатилни и по-чувствителни към конкуренцията и търсенето. REIT също така намаляват риска, тъй като притежават и управляват множество имоти, които са разпръснати в различни географски региони и сектори. Това означава, че ако един или повече от имотите им се сблъскат с проблеми, като повреди, изпразване, спад на цените или правни спорове, това няма да окаже голямо влияние върху цялото портфолио. За сравнение, инвестирането в реални имоти предлага по-малка диверсификация и по-голям риск, тъй като изисква по-голяма сума пари, за да се закупи един или няколко имота, които могат да бъдат подложени на силни колебания на пазара. Например, ако купите къща в определен район, а цените на имотите в този район паднат, това ще окаже сериозно влияние върху вашата печалба. Ако имате затруднения при намирането на качествени наематели или ако наемателите не плащат на време, това ще окаже сериозно влияние върху вашето портфолио. Ако имотът ви се нуждае от ремонт или подобрение, това ще окаже сериозно влияние върху вашите разходи.

• Доход и дивиденти.

Едно от основните предимства на REIT е, че предлагат по-висок и най-вече по-стабилен доход от инвестирането в реални имоти. Това се дължи на факта, че REIT са задължени да разпределят поне 90% от своята данъчна печалба на акционерите си като дивиденти всяка година. Това означава, че инвеститорите в REIT получават редовни и щедри плащания, които могат да използват за себе си или за реинвестиране. Според данни от Nareit, средният дивидентен доход на REIT в САЩ към 31 декември 2023 г. е около 4%, което е по-високо от средния дивидентен доход на S&P 500 от около 1.9%. За сравнение, доходът от наем от реални имоти може да варира в зависимост от много фактори, като заетостта, наемите, разходите, местоположение и други. Според данни от Zillow, средният доход от наем като процент от цената на продажба на къща в САЩ към 31 декември 2023 г. е около 3%, което е по-ниско от средния дивидентен доход на REIT. Освен това, доходът от наем може да бъде несигурен и непредвидим, ако имате затруднения при намирането на качествени наематели или ако наемателите не плащат на време. А ако сте търпеливи и изчакате правилния момент, може да постигнете доход от дивиденти и над 7%. Ако искате да научите как, запознайте се с нашите инфестиционни практики, защото нашата средна доходност от имоти надхвърля 7.74%. Сами можете да прецените каква е разликата с доход от реален имот (3%) и доход от инвестиция в S&P 500 (1.9%)

• Контрол и отговорност.

Едно от основните предимства на инвестирането в реални имоти е, че предлага по-голям контрол и отговорност на инвеститорите. Контролът означава възможността да вземате решения за закупуване, управление, подобряване и продаване на имота. Отговорността означава задължението да поддържате имота в добро състояние, да защитавате наемателите и посетителите от вреди, да плащате данъци и застраховки, и да се справяте със спорове, жалби или правни проблеми. Инвестирането в реални имоти ви позволява да имате пълен контрол върху основните имоти, които притежавате и управлявате. Можете да избирате какви имоти да купувате, къде да ги купувате, на каква цена да ги купувате, как да ги поддържате и подобрявате, на кого да ги отдавате под наем, на какъв наем да ги отдавате, и кога и на каква цена да ги продавате. Можете също така да въздействате върху стойността на имота си, като го подобрявате или преобразувате, за да го направите по-функционален и красив. За сравнение, инвестирането в REIT ви лишава от контрол върху основните имоти, които притежава и управлява компанията. Вие нямате глас в това, какви имоти ще придобие и управлява компанията, както и в това, как тя се справя с тях. Вие сте зависими от управлението на REIT, за да взема добри решения за вас. Вие също така не можете да въздействате върху стойността на акциите си, освен чрез купуване или продаване.

• Увеличение на стойността на актива.

Второто основно предимство на инвестирането в реални имоти е, че предлага по-бързо и по-голямо увеличение на стойността на актива от инвестирането в REIT. Това се дължи на факта, че реалните имоти са ограничен и търсен ресурс, който исторически се увеличава в стойност с времето, според данни на Федералния резерв. Това означава, че инвеститорите в реални имоти могат да направят значителна печалба, ако продадат имота си след държането му няколко години или десетилетия. Според данни от Zillow, средната продажна цена на къща в САЩ се е увеличила с около 50% за последните 10 години, от около 200 000 долара през 2013 г. до около 300 000 долара през 2023 г. За сравнение, инвестирането в REIT предлага по-бавно и по-малко увеличение на стойността на актива от инвестирането в реални имоти. Това се дължи на факта, че REIT разпределят повечето от своята печалба като дивиденти, което означава, че имат само 10% от своята печалба, за да реинвестират в компанията, за да я разрастват. Това може да означава, че цената на акциите на REIT може да се увеличава по-бавно от тази на традиционните недвижими имоти. Според данни от Nareit, средната цена на акция на REIT в САЩ се е увеличила с около 20% за последните 10 години, от около 40 долара през 2013 г. до около 50 долара през 2023 г. Тук, естествено, отново е валидно правилото за добър подбор и правилен анализ. Нещо, което ние правим всеки ден.

Това са някои от основните критерии, по които можем да сравним инвестирането в REIT и в реални имоти. Както можем да видим, двете опции имат своите предимства и недостатъци, и няма еднозначен отговор, коя е по-добра. Всичко зависи от вашите цели, бюджет, време, усилие, риск и предпочитания.

В тази статия ние разгледахме избора между инвестирането в REIT и в реални имоти, както и предимствата и недостатъците на всяка опция.

Ние видяхме, че REIT са компании, които притежават и управляват недвижими имоти, като дават възможност на индивидуалните инвеститори да печелят пари от недвижими имоти, без да притежават или управляват физически имоти. Ние видяхме, че реалните имоти са традиционни инвестиции, като къщи, апартаменти, офиси, магазини и други, които изискват значителна сума пари, време и усилие, за да се финансират, поддържат, подобряват и продават. Ние сравнихме двете опции по няколко важни критерия, като капитал, необходим за инвестиране, ликвидност и гъвкавост, диверсификация и риск, доход и дивиденти, контрол и отговорност, и увеличение на стойността на актива.

Нашето заключение е, че инвестирането в REIT е по-добър избор от инвестирането в реални имоти за повечето инвеститори, тъй като изисква по-малко капитал, необходим за инвестиране, по-голяма ликвидност и гъвкавост, по-голяма диверсификация и по-малък риск, по-висок и по-стабилен доход. Инвестирането в REIT е по-добър начин да се възползвате от потенциала на пазара на недвижими имоти, без да се занимавате с неговите недостатъци. Разбира се, това не означава, че инвестирането в реални имоти е лоша идея. За някои инвеститори, които имат достатъчно пари, време и усилие, които искат да имат пълен контрол върху своите имоти, и които са готови да поемат по-голям риск и отговорност, инвестирането в реални имоти може да бъде много печелившо и удовлетворяващо. Всичко зависи от вашите цели, бюджет, време, усилие, риск и предпочитания.

Ако сте заинтересовани да научите повече или да започнете да инвестирате в REIT, ние ви предлагаме някои съвети и ресурси, които може да ви бъдат полезни:

• Изследвайте различните видове REIT, които съществуват, и изберете тези, които са в съответствие с вашата стратегия, риск и очаквания. Например, ако искате да инвестирате в жилищни имоти, можете да изберете REIT, които се фокусират върху апартаменти, студентски общежития, пенсионерски домове и други. Ако искате да инвестирате в търговски имоти, можете да изберете REIT, които се фокусират върху офиси, магазини, хотели и други. Ако искате да инвестирате в индустриални имоти, можете да изберете REIT, които се фокусират върху складове, фабрики, логистични центрове и други.
• Анализирайте финансовото състояние, печалбите, ръста и дивидентната политика на REIT, които ви интересуват, и изберете тези, които имат силни и стабилни показатели. Например, можете да използвате някои от следните метрики, за да оцените REIT: цена/печалба (P/E), цена/доход (P/FFO), цена/книжна стойност (P/B), дивидентен доход (Yield), разпределение на печалбата (Payout Ratio), дълг/капитал (Debt/Capital) и други. Можете да намерите тези метрики в годишните и тримесечните отчети на сайта на всеки REIT, които са свободно достъпни.
• Разпределете вашето портфолио между различни видове REIT, които инвестират в различни видове недвижими имоти, които са разпръснати в различни географски региони и сектори. Това ще ви помогне да диверсифицирате вашето портфолио и да намалите риска от загуба, ако един или повече от REIT ви се сринат. Например, можете да инвестирате в REIT, които се фокусират върху жилищни имоти в САЩ, REIT, които се фокусират върху търговски имоти в Европа, REIT, които се фокусират върху индустриални имоти в Азия и други.
• Следете пазарните тенденции, новини и анализи, свързани с REIT и недвижими имоти, за да сте информирани и подготвени за всякакви промени в пазара и глобалната икономика.

И разбира се, най-лесната опция за вас е да ни се доверите ние да свършим тежката работа по избора на REIT и да четете нашите специализирани статии по темата, които ще Ви дадат достатъчно информация да вземете информирано решение на кои да се спрете и как да ги комбинирате.

В тази статия исках да пиша и за моя любим REIT, но както винаги май се получи доста дълга и ще напиша отделна статия за него. Само ще спомена, че това е REALTY INCOME CORP (O:US) и ще направя цяла отделна статия за този REIT. 

Ако сте стигнали чак до тук, значи Ви е интересно. Така че продължете със статията за Realty Income