Истинската причина, поради която цените на недвижимите имоти в Alexandria Real Estate са намалели с 69%, а доходността им е 7,4%

Alexandria Real Estate Equities, Inc. (ARE)

• Основните показатели на ARE остават силни: нисък коефициент на изплащане, стабилен портфейл и стабилна заетост, въпреки пазарните опасения от намаляване на дивидентите.
• Ръководството сигнализира увереност с обратно изкупуване на акции за 500 милиона долара и поддържа един от най-сигурните дивиденти в сектора на REIT.
• Водещите клъстери на ARE в областта на науките за живота осигуряват високо търсене и устойчивост от страна на наемателите, дори в трудна пазарна среда.
• Акциите са силно подценени поради прекалени пазарни реакции; увеличавам позицията си, уверен в сигурна доходност от 7,4%, докато чакам възстановяване.

Въведение

Alexandria Real Estate изплаща впечатляващата дивидентна доходност от 7,4% при днешна цена от 72 долара.

Изглежда стряскащо, след като цената е паднала от високите 220 долара за акция.

Последният път, когато цената се държа по този начин, беше преди рязкото намаляване на дивидентите през 2009 г.

И така, в тази статия ще надникнем „под капака“. Какво се случва, което кара лидер в индустрията, който изплаща 55-60% от своя FFO, да се търгува така, сякаш намаляването на дивидентите е неизбежно?

И макар заглавието да го издава, ще отговоря и на въпроса: добра дивидентна инвестиция ли е ARE сега, заради доходността и капиталовите печалби?

Слонът в стаята… дивидентът безопасен ли е?

Всеки, който е инвестирал във високодоходни акции, е изгарял нееднократно, когато без видима причина ръководството е използвало спада на цените на фондовия пазар като възможност да издърпа килима изпод краката на дългосрочната си инвеститорска база и да намали дивидентите рязко.

Вероятно кимате, спомняйки си за онази жалка инвестиция. Всички помним лошите.

Но този път няма разумно обяснение защо ARE се търгува толкова ниско.

Както ни напомни ръководството в разговора си за приходите за първото тримесечие:

Балансът на Александрия е сред първите 10% от всички кредитни рейтинги на REIT и никога не е бил толкова силен. Александрия има най-дългия среднопретеглен оставащ срок на дълга сред всички REIT от S&P 500, два пъти по-висок от средния.

Александрия е една от най-силните и сигурни дивиденти в сектора на REIT с много нисък коефициент на изплащане. Експертизата на Александрия от световна класа в развитието, съчетана с нашите най-добри в индустрията възможности за отдаване под наем, позволиха на нашия краткосрочен проект за развитие за 2025 и 2026 г. да отчете 75% от отдадените под наем или водени в преговори имоти.

През 2019 г. ARE изплати 57% от своя FFO. През 2024 г. изплати 55% от своя FFO. Всяка година всъщност коефициентът на изплащане беше в този диапазон. Междувременно, за 5 години, както дивидентът, така и FFO нараснаха с над 30%.

ARE има впечатляваща история, с 15 последователни години на увеличение на дивидентите от 2010 г. насам. Постоянното увеличение на дивидентите отразява увереността на ръководството в паричните им потоци. Разбира се, увеличението от 1,5% беше под очакваното и растежът може да бъде забавен за още година или две, но сме далеч от това да сме близо до диапазон, в който ръководството би обмислило намаляване на дивидента.

Трябва да отбележим, че през 2009 г. ARE намали дивидента, като намали изплащането от 3,18 долара на 1,50 долара. Това е петно ​​върху иначе много добрия опит. Но бизнесът се е променил значително през последните 15 години, като компанията поддържа консервативно съотношение на изплащане и подхранва висококачествена база от наематели, от които над половината са с инвестиционен клас или голяма капитализация.

Така че, ако имаме толкова добри основи, очевидно би трябвало да има нещо нередно или със заетостта, или с тръбопровода?

Нека да разгледаме това по-нататък.

Здрав тръбопровод, стабилен при обитаване.

Растежът на ARE може до голяма степен да се обясни с историята на компанията в разработването на висококачествени имоти и успешното отдаване под наем на новите пространства.

ARE е лидер в това пространство. Както ръководството обича да ни напомня:

Ние сме пионери в сектора на недвижимите имоти в областта на науките за живота. Ние сме първият и единствен инвестиционен фонд за недвижими имоти в областта на науките за живота, занимаващ се изцяло с публични плащания, и сме изобретили сложния принцип на клъстериране за индустрията на науките за живота. Ние притежаваме и управляваме висококачествено портфолио от недвижими имоти в областта на науките за живота.

Те имат доста проекти, които ще излязат на пазара през 2025 и 2026 г., а по-голямата част от пространството вече е отдадено под наем: 89% от доставките за тази година, 70% за следващата година.

Разбира се, на границата можем да видим как разликата от 11% през тази година и 30% разликата през следващите години биха могли да допринесат за малко по-ниски нива на заетост, но от тези числа би трябвало да е съвсем ясно, че имотите на ARE са с голямо търсене и тези нови имоти би трябвало да са от полза за FFO.

В миналото, подобно на много REITs, ARE е емитирала комбинация от акции и дълг за финансиране на нови имоти. Това е стандартна практика в недвижимите имоти, където е необходима комбинация от двете. Но от декември 2023 г. насам акциите в обращение са без промяна, тъй като компанията е избрала да рециклира капитал от акции на активи и задържани парични средства, вместо да разрежда инвеститорите на тези цени.

Нещо повече, ръководството избра обратно изкупуване на акции за 500 милиона долара, което е рядкост за REIT и е силен сигнал, че не са съгласни с пазарната цена на акциите си.

Така че, ако тръбопроводът все още изглежда добре, със сигурност проблемът е в заетостта на текущото портфолио?

Не. Добре, спаднало е малко, от 94,6% в края на 2024 г. до 91,7% през първото тримесечие на 2025 г.

Как ръководството обяснява този спад в заетостта с 2,9%?

Около две трети от спада е свързан със 768 000 квадратни фута изтекли договори за наем, за които е известно, че са се освободили, разпределени в четири подпазара. Обсъдихме тези пространства на нашия инвеститорски ден миналата година и това включва както преместването на Moderna от Alexandria Technology Square в новия кампус за научноизследователска и развойна дейност, който разработихме за тях на адрес 325 Binney, така и нашата сграда с единствен наемател на адрес 49 Illinois в Mission Bay, Сан Франциско.

Останалата една трета представлява няколко по-малки пространства, разпръснати на множество пазари, от които двете най-големи пространства в тази група са освободени и се очаква да бъдат завършени по-късно през 2025 г. Като цяло, за пълното намаление на заетостта с 2,9%, ние постигаме много добър напредък в решаването на тези проблеми, като около една четвърт от това количество е отдадено под наем с бъдеща дата на завършване около края на тази година.

Добре, значи те на практика привлякоха собствения си клиент в нова сграда и не успяха да заменят местоположението, а след това имаха някои пространства, които бяха трудни за освобождаване.

Това, разбира се, е показателно за по-бавен пазар на биотехнологии. Пандемията доведе до много изкривявания с лесния капитал, които промениха икономиката на много акции.

Първоначално през 2021 г. имаше бум на рисковите инвестиции в биотехнологии, който пресъхна, когато Федералният резерв агресивно повиши лихвените проценти. Годините на пандемията от лесни пари доведоха и до това, че много капитали се стремяха към некачествени имоти в областта на вторичните науки за живота с надеждата да се включат в гореща тенденция. По времето, когато тези имоти се появиха на пазара, нямаше търсене.

Но това не е така за Александрия. На парична база подновяванията са се увеличили със 7,5% през първото тримесечие на 2025 г. ARE притежава най-добрите имоти в района и клиентите му са доволни там и искат да подновят.

Средният срок на договорите все още е над 10 години, което е едно от най-добрите числа в индустрията.

Местоположение, местоположение, местоположение

Защо ARE може да поддържа 91,7% заетост (което е близо до най-лошия сценарий от 90,9%) на пазар с 18% свободни площи?

Историята винаги е една и съща, когато става въпрос за недвижими имоти. Местоположение, местоположение, местоположение.

Стигнах до същото заключение, до което стигнаха всички преди мен. Има първокласни недвижими имоти, а има и всички останали.

ARE не се фокусира върху останалите. Той се фокусира върху клъстери от науките за живота и е пионер в модела на кампуса, който е насочен към 7 области: Бостън, Сан Франциско, Сиатъл, Мериленд, изследователския триъгълник на Северна Каролина и Ню Йорк.

Те обикновено се наричат ​​клъстери за иновации в областта на науките за живота от ААА. Тези центрове са в непосредствена близост до централите на фармацевтични компании и кампуси на водещи университети, което носи неоспоримо предимство в индустрия, където клиентите трябва да могат да привличат най-добрите таланти.

Резултатът е съвсем ясен: имотите в Александрия са „залепнали“. Вторичното местоположение просто няма да е достатъчно за много от големите наематели.

Това създава негативна ситуация, при която 80% от заетостта му е гарантирана във всяка ситуация.

Пренасищането с предлагане в науките за живота намалява. Свободните работни места в някои от най-лошите пазари ще се запазят, защото просто няма търсене, което да задоволи предлагането.

Но не можете да сравнявате тези свойства с ARE.

Какъв е най-лошият възможен сценарий?

През 2009 г. най-ниската стойност настъпи с 89,1% заетост за ARE. Да предположим, че нещата са дори по-лоши и заетостта спадне до 85%.

Това изглежда е долна граница дори в най-лошия случай, тъй като не мога да си представя свят, в който тя би могла да падне по-ниско от това. Съществува структурно търсене на имотите на ARE.

Еми, такива нива на заетост биха могли да намалят FFO с 15%. Това би намалило FFO до около $7,8. Коефициентът на изплащане все още би бил около 68%, под 70%.

Въпреки че това би било по-високо от очакваното от ръководството, е съвсем ясно, че все пак това би бил резултат, при който дивидентът би могъл лесно да бъде отчетен.

Ако ръководството е ангажирано да бъде удобно за акционерите, което изглежда, че още през първото тримесечие те сигнализираха с думи като „ един от най-силните и сигурни дивиденти в сектора на REIT“, тогава няма свят, в който дивидентът да трябва да бъде намален.

Заключение: Защо тогава цената рязко падна?

Цената се срина рязко не защото фундаменталните показатели на ARE са се влошили значително. В края на краищата, FFO е надолу само с 3-5% от пика и както видяхме, заетостта и процесът на разпродажба са добре.

Дивидентът е покрит и е възможно най-сигурния в този сектор.

Цената падна с 69%, защото: Стана твърде висока през 2021 г., когато всички се увлякоха. След това падна твърде ниско, защото всички се увлякоха, но в обратната посока.

Махалото винаги се люлее напред-назад, често по-силно, отколкото би трябвало.

ARE бяха въвлечени в пренастройването на REIT, което се случи, когато Федералният резерв многократно повиши лихвите. Така че има структурна капиталова печалба, която ще се случи веднага щом Федералният резерв намали лихвите.

След това се увлече в разказа за заразата в офиса, въпреки очевидния факт, че не можеш да извършваш лабораторна работа дистанционно.

Това беше наслоено с прекомерно изграждане на имоти в областта на науките за живота на вторичните пазари от страна на потенциални конкуренти И забавяне на финансирането в областта на науките за живота. Първото ще се разреши от само себе си, тъй като стартиращите проекти са в застой. Второто е циклично, а не структурно.

Капиталовите пазари избягват инвестиционните фондове с недвижими имоти (REIT). Това е очевиден пропуск, който продължава от известно време.

Така че, може ли ARE да падне? Разбира се, защо не в този момент. $60 е възможно, както и $65.

Нищо вече не би ме изненадало. Но се чувствам комфортно да увелича ARE до 2,5% позиция в портфолиото си и с удоволствие бих го увеличил до 4-5% при последващо намаляване.

Разбира се, това е фундаментален случай на дълбока стойност, при който възвръщаемостта ви може да е лоша за известно време, преди да избухне.

Мисля, че ARE е неправилно оценен скъпоценен камък и ще се върне с гръм и трясък. Можете да получите сигурна лихва от 7,4%, за да изчакате този момент.

Защо не?

По задълбочен анализ можете да прочетете на тази връзка.