Анализ от 24.06.2025 г. Данните и цените са към тази дата. Материалът не е препоръка за покупка или продажба на финансови инструменти. Повече: Предупреждение за риск.
Бележка от 26.10.2026 г.: След публикуването на този анализ, през декември 2025 г., Alexandria Real Estate Equities намали тримесечния си дивидент с 45% – от 1,32 до 0,72 долара на акция (съобщение на компанията). Текстът по-долу е към датата на анализа и не отразява това решение.
Alexandria Real Estate Equities (ARE) е специализиран собственик на лабораторни и офис сгради за компании от науките за живота в САЩ. Наематели са фармацевтични и биотехнологични фирми и научни институции. На 23.06.2025 г. акцията затвори на 72,92 долара. В края на 2021 г. тя беше над 220 долара.
Подобен спад обикновено означава, че пазарът се съмнява в дивидента. Затова проверих три неща в отчетите: заетостта на сградите, паричната печалба и решенията за дивидента.
Накратко: От върха на 29.12.2021 г. до 23.06.2025 г. акцията на ARE е поевтиняла с 67,4%, а заетостта на сградите е спаднала от 94,6% до 91,7% само за едно тримесечие. Дивидентът от 1,32 долара на тримесечие поглъща 57% от коригираната парична печалба, но през юни компанията го задържа без увеличение, за да пести капитал.
Ключови изводи
- Цената: от 223,57 долара (29.12.2021 г.) до 72,92 долара (23.06.2025 г.), а от началото на 2025 г. – спад от 25,2% (цени при затваряне, NYSE).
- Заетостта: 91,7% към 31.03.2025 г. при 94,6% три месеца по-рано; около две трети от спада идват от четири предварително известни освобождавания (отчет за първото тримесечие на 2025 г.).
- Дивидентът: 57% от коригираната FFO за първото тримесечие, но 80% от некоригираната FFO; на 02.06.2025 г. дивидентът остана 1,32 долара, вместо да продължи средният ръст от 4,5% (съобщение на компанията).
- Насоките: на 28.04.2025 г. компанията понижи насоките за коригираната FFO за 2025 г. до 9,16–9,36 долара на акция (отчет за първото тримесечие).
Какво точно прави Alexandria?
Alexandria е REIT – инвестиционен тръст за недвижими имоти. Това е дружество, което притежава имоти под наем и разпределя по-голямата част от печалбата си като дивиденти. Разликата между такава акция и собствен имот разглеждам в статията REIT или реален имот.
Компанията строи групи от лаборатории в един район, които нарича „мегакампуси“ (Megacampus). Според отчета за първото тримесечие 75% от годишните наеми идват от такива кампуси. Към 31.03.2025 г. 51% от наемите се плащат от компании с инвестиционен кредитен рейтинг или от големи публични компании.
Защо цената падна толкова силно?
Виждам в данните три пласта, натрупани един върху друг.
Първият пласт е секторът. Ръководството посочи, че новото предлагане на лабораторни площи е достигнало връх през 2024 г. По данни на CBRE, цитирани от Bisnow, свободните лабораторни площи в Сан Франциско са около 30%, а в района на Бостън – около 25%. На конферентния разговор на 29.04.2025 г. ръководството каза, че наемането с цел разширяване остава „приглушено“ заради предпазливостта на управителните съвети на наемателите.
Вторият пласт е политиката. На 07.02.2025 г. Националните институти по здравеопазване на САЩ (NIH) ограничиха непреките разходи по своите грантове до 15%. На 05.03.2025 г. федерален съд временно спря мярката. За наемодател, чиито клиенти са университети и изследователски центрове, това е пряк риск. Bisnow съобщи и че училището по обществено здраве на Харвард се изтегля от сграда на Alexandria в района на Бостън.
Третият пласт са собствените резултати. Между 02.04 и 10.04.2025 г. акцията поевтиня от 92,33 до 74,57 долара, или с 19,2%. Това съвпадна с трусовете на пазарите през април. След отчета на 28.04.2025 г. цената загуби още 5,7% за един ден.
Защо заетостта падна до 91,7%?
Заетостта (occupancy) показва каква част от готовите сгради е отдадена под наем. За едно тримесечие тя спадна с 2,9 процентни пункта, главно заради изтичането на предварително обявени договори.
Освободените 768 080 кв. фута са в четири района: Alexandria Technology Square в Кеймбридж (откъдето се изнесе Moderna), 409 Illinois Street в Сан Франциско, Северна Каролина и Остин. От общия спад 1,3 пункта вече са отдадени отново с бъдеща дата на нанасяне или са в преговори. Останалите 1,6 пункта все още се предлагат на пазара.
Има и обратна страна. При подновените договори паричният наем е с 7,5% по-висок от предишния. Средният оставащ срок на договорите е 7,6 години, а 99,9% от наемите за тримесечието са събрани.
| Показател | Стойност | Предишна | Източник |
|---|---|---|---|
| Заетост на действащите имоти | 91,7% (31.03.2025 г.) | 94,6% (31.12.2024 г.) | ARE, отчет 1Q25 |
| Коригирана FFO на акция за тримесечието | 2,30 долара | 2,35 долара (1Q24) | ARE, отчет 1Q25 |
| Дял на дивидента от коригираната FFO | 57% (1Q25) | 55% (4Q24) | ARE, отчети 1Q25 и 4Q24 |
| Насоки за коригирана FFO за 2025 г. | 9,16–9,36 долара | 9,23–9,43 долара (27.01.2025 г.) | ARE, отчет 1Q25 |
| Насоки за заетост към 31.12.2025 г. | 90,9–92,5% | 91,6–93,2% | ARE, отчет 1Q25 |
| Нетен дълг и привилегировани акции към EBITDA | 5,9 пъти (1Q25) | цел до 5,2 пъти (4Q25) | ARE, отчет 1Q25 |
| Цена на акцията при затваряне | 72,92 долара (23.06.2025 г.) | 97,55 долара (31.12.2024 г.) | NYSE |
Покрит ли е дивидентът от паричната печалба?
Основният измерител тук е FFO (funds from operations) – печалбата, към която се добавя обратно амортизацията на сградите. Делът на дивидента от FFO (payout ratio) показва колко от нея отива при акционерите. През 2024 г. дивидентите от 5,19 долара на акция са 54,8% от коригираната FFO от 9,47 долара.
За първото тримесечие на 2025 г. обаче има две числа. Коригираната FFO е 2,30 долара на акция и дивидентът е 57% от нея. Некоригираната FFO е 1,65 долара и тогава делът е 80%. Разликата идва от нереализирани загуби по дялови инвестиции извън имотите и от обезценки, които компанията изключва от коригираната стойност.
Има и по-тих детайл: докато една сграда се строи, лихвата по дълга за нея се добавя към стойността на проекта (капитализирана лихва) и не намалява печалбата. В новите насоки капитализираната лихва е по-малка с 20 млн. долара, а лихвените разходи – по-големи със същата сума. Според мен това показва колко чувствителна е FFO към темпа на строителство.
На 02.06.2025 г. бордът обяви тримесечен дивидент от 1,32 долара – същият като в предходните две тримесечия. Компанията обясни решението с пестене на над 40 млн. долара годишно. При 72,92 долара годишният дивидент от 5,28 долара означава доходност от 7,2%. Защо високата доходност сама по себе си не е сигнал за евтина акция, разглеждам в статията как да избягвате капаните на стойността.
Откъде идват парите за строителството?
Насоките за 2025 г. предвиждат строителни разходи между 1,45 и 2,05 млрд. долара. Основният източник на средства по насоките са продажби на сгради и дялове в имоти за 1,45–2,45 млрд. долара. Основателят и председател на борда Джоел Маркъс описа подхода към тези продажби като работа „със скалпел, а не с ковашки чук“.
През първото тримесечие Alexandria изкупи обратно 2,2 млн. собствени акции за 208,1 млн. долара при средна цена 96,71 долара. Текущата цена е с около 25% по-ниска от тази средна цена. Ликвидността е 5,3 млрд. долара, а средният оставащ срок на дълга е 12,2 години.
Според мен фактите показват компания с дълги договори и голяма ликвидност, но и с реален натиск върху заетостта и паричната печалба. Маркъс нарича дивидента един от „най-силните и най-надеждни“ в сектора. Същото ръководство обаче спря увеличенията му. За мен действието е по-информативно от изказването.
Какво означава това за читателя в България?
Акцията и дивидентът са в долари, а левът е фиксиран към еврото. По референтните курсове на Европейската централна банка (ЕЦБ) доларът поевтиня с 9,4% спрямо еврото между 31.12.2024 г. и 23.06.2025 г. Затова от началото на годината ARE е загубила 25,2% в долари, но 32,3% в лева – от 183,65 до 124,32 лв. Повече за връзката обяснявам в статията за американския долар и фондовите пазари.
Доходност от 7% не е лихва по депозит. Тя е резултат от падналата цена и зависи от решенията на борда всяко тримесечие.
Често задавани въпроси
Колко е поевтиняла акцията на Alexandria Real Estate от върха си?
Най-високото затваряне на ARE е 223,57 долара на 29.12.2021 г. На 23.06.2025 г. акцията затвори на 72,92 долара. Това е спад от 67,4%. От началото на 2025 г. загубата е 25,2% в долари и около 32% в лева, защото доларът също поевтиня спрямо еврото.
Защо заетостта на Alexandria спадна до 91,7%?
Според отчета за първото тримесечие на 2025 г. около две трети от спада идват от изтичането на договори за 768 080 кв. фута в четири района. Сред тях е Alexandria Technology Square в Кеймбридж, откъдето се изнесе Moderna. От общия спад от 2,9 пункта 1,3 пункта вече са отдадени отново или са в преговори.
Повиши ли Alexandria дивидента си през 2025 г.?
Не. На 02.06.2025 г. компанията обяви дивидент от 1,32 долара за второто тримесечие – същият като в предходните две тримесечия. Според съобщението така се пестят над 40 млн. долара годишно, вместо да продължи средният ръст от 4,5%.
Източници
- Alexandria Real Estate Equities – Резултати и допълнителна информация за първото тримесечие на 2025 г. (28.04.2025) – are.com
- Alexandria Real Estate Equities – Declares Cash Dividend of $1.32 per Common Share for 2Q25 (02.06.2025) – investor.are.com
- Alexandria Real Estate Equities – Резултати за четвъртото тримесечие и 2024 г., Form 8-K (27.01.2025) – sec.gov
- Alexandria Real Estate Equities – Стенограма на конферентния разговор за първото тримесечие на 2025 г. (29.04.2025) – marketbeat.com
- Bisnow – Biotech Real Estate Behemoth ARE Stumbles Amid Broad Market Uncertainties (29.04.2025) – bisnow.com
- Wiley Rein – Federal Judge Blocks NIH Cap on Indirect Rates for Grants (11.02.2025, обновено 06.03.2025) – wiley.law
- Европейска централна банка – Референтни курсове EUR/USD (31.12.2024 и 23.06.2025) – data.ecb.europa.eu
- NYSE – Исторически цени при затваряне на ARE до 23.06.2025 – tradingview.com
Ако искате да обсъдим как тези процеси засягат вашите лични финанси, можете да се свържете с мен за консултация – в офиса ми в Пловдив или онлайн чрез видеовръзка. Първата консултация е безплатна. Свържете се с мен.
Оповестяване: Материалът е изготвен от Николай Тосков, финансов консултант, управител на „Трендлайн Пловдив“ ЕООД, на 24.06.2025 г. Цените и данните са към посочените в текста дати. Възможно е към датата на анализа да съм притежавал позиция в Alexandria Real Estate Equities (ARE).
Отказ от отговорност: Статията е с образователна и информационна цел и отразява личното ми мнение за факти и събития към датата на публикуване. Тя не съдържа прогнози и не е инвестиционен съвет, лична препоръка или покана за покупка или продажба на финансови инструменти. Миналите резултати не гарантират бъдещите. Всяка инвестиция носи риск от загуба. Повече: Предупреждение за риск.
