Realty Income (O) към януари 2024 г.: троен нетен лизинг, оценка и дивидент

Realty Income (O) към януари 2024 г.: троен нетен лизинг, оценка и дивидент

Realty Income (O) е един от най-големите REIT (Real Estate Investment Trust) в света, с голям портфейл от търговски имоти. В тази статия разглеждам бизнес модела, резултатите и оценката на компанията към януари 2024 г.

Тази статия е продължение на последната ми статия за инвестициите в недвижими имоти. Ако все още не сте я прочели, хвърлете едно око първо там.

Защо REIT, а не инвестиционен имот?

Мисля, че това е доста интересен сектор за много инвеститори, защото като мен, те не се интересуват да станат наемодатели, но все пак биха искали да разширят експозицията си към активи с недвижими имоти.

Преди много време взех решение да избягвам инвестиционни имоти, защото, честно казано, отнемат много време и енергия да се поддържат и управляват. А и съм се нагледал на твърде много ужасяващи истории за луди наематели и съсипани имоти.

За мен REIT са по-удобна форма на експозиция към недвижими имоти.

• Те са по-ликвидни.
• Те осигуряват по-добра диверсификация.
• Портфейлите от недвижими имоти се управляват от квалифицирани професионалисти.

Сред REIT обаче има големи разлики в качеството.

Според мен има само няколко REIT (българското наименование на този вид компании – АДСИЦ – е съкращение за акционерно дружество със специална инвестиционна цел. Това е вид компания, която инвестира в недвижими имоти или във вземания, свързани с недвижими имоти. Исках само да го вметна, за да сте наясно как им казваме в България. По-нататък в статията ще продължа да използвам REIT), които отговарят на моите критерии за качество.

За целите на тази статия сравнявам две компании с много различни профили:

Това са Realty Income (O) и Rexford Industrial Properties (REXR).

Проблемът е, че сравняването на тези две компании е като сравняване на ябълки с портокали.

Да, и двете притежават недвижими имоти и изплащат дивиденти… но приликите основно спират дотук.

Доходност или растеж?

• Rexford е компания с по-висок ръст и по-ниска доходност.
• Realty Income е компания с по-висока текуща доходност.

Към януари 2024 г. доходността от 5,17% на Realty Income беше почти два пъти по-висока от доходността на Rexford от 2,69%.

В тази статия се спирам на Realty Income. Ето какво отличава бизнес модела ѝ.

Ключът към успеха с REIT

За разлика от други области на пазара, в които инвестирам, моделът на инвестиране в недвижими имоти е малко вероятно да бъде нарушен (новите технологии, като iBuying, биха могли да улеснят нещата и да премахнат посредниците в процеса на трансакциите, но общата структура на генериране на паричен поток чрез отдаване под наем на физическите недвижими имоти е малко вероятно да се промени).

Защо?

Защото логиката на бизнеса с недвижими имоти е проста: най-желаните имоти (локацията обикновено стимулира търсенето повече от всичко в тази индустрия), придобити на добра цена и отдадени на надеждни наематели, генерират поток от наеми.

Това е изпитана и вярна система, която зависи най-вече от достъпа на човек до капитал (и цената на този капитал; очевидно колкото по-ниска е, толкова по-добре).

Не мога да си представя технологичен напредък/иновация, който ще наруши това уравнение.

Да, желанието за конкретно местоположение може да се промени с времето. И това променящо се търсене ще промени перспективите за парични потоци. Но факт е, че земята е оскъден ресурс.

Не можем да си произведем повече от нея (въпреки, че в Дубай се опитват отдавна).

И на най-високо стратегическо ниво, геоложките и климатичните характеристики, които се поддават на популярните човешки местообитания, обикновено се променят с толкова бавни темпове, че това не е проблем за мен (по отношение на моя собствен времеви хоризонт за инвестиране).

Нещо повече, рисковете, които съществуват в настоящето, като покачването на океанските нива по крайбрежията, са предвидими и следователно могат да бъдат избегнати.

Имайки предвид всичко това, мисля, че един израз на мой американски приятел има най-голям смисъл, когато инвестирате в REIT – Keep it simple, stupid!

За мен размерът, мащабът и стратегията са всичко в сектора на недвижимите имоти.

И следователно няма нужда да правите нещата сложни.

Не е нужно да се опитвам да намеря следващото най-добро нещо. Не е нужно да преоткривам колелото или както Божил обича да казва – тя топлата вода вече е открита 🙂 . Вместо това трябва да разбера коя компания има най-талантливите мениджъри с най-добрите идеи (какви видове недвижими имоти да придобива и къде), най-добрите съществуващи портфейли, най-силните парични потоци и най-лесния достъп до капитал с ниски разходи.

Освен това, консолидацията е постоянна тема в индустрията през последните години.

Няма много антитръстови опасения в този сектор поради това колко фрагментиран остава сектора.

В световен мащаб REIT притежават недвижими имоти на стойност приблизително 4,5 трилиона долара (според DoorLoop), докато глобалният пазар на недвижими имоти се оценява на почти 400 трилиона долара (според CoStar).

Тоест REIT притежават едва около 1% от световните недвижими имоти. Според мен това показва колко голям и фрагментиран е този клас активи.

Споразуменията за троен нетен лизинг (triple net lease REIT, или NNN REIT)

Както вече казах, прекалено времеемко е, за да бъда наемодател… но ако можех да инвестирам в доходоносни имоти и да накарам наематели да подпишат договор за троен нетен лизинг, бих го направил веднага.

Realty Income е троен нетен лизинг REIT, което означава, че техните договори за наем поставят отговорността за плащане на данъци, застраховки и такси за поддръжка (в допълнение към наема и комуналните услуги) върху техните наематели.

С други думи, по същество всички разходи, свързани със собствеността върху недвижими имоти, се прехвърлят на техните наематели, което позволява на Realty Income да генерира коригирани маржове на EBITDA на север от 95%.

Тези маржове и надеждните дивиденти, които генерират, са причината да се интересувам от притежаването на NNN REIT. Структурата на отдаване под наем на NNN REIT отличава тези компании от техните подобни по отношение на маржовете на печалба, които могат да генерират

Те не са вълнуващи компании, а по-скоро стабилни генератори на паричен поток, които изплащат високи дивиденти.

Realty Income: резултати и оценка към януари 2024 г.

Мисля, че пламът около тази акция кара мнозина да вярват, че тя е ирационално обичана.

И разбирам… често шумът около акциите не е реален. Хората стават алчни. Те гонят инерция. Те се присъединяват към стадо. Те вземат неинформирани решения. И всичко това води до загуби.

Но в случая с Realty Income мисля, че шумотевицата е заслужена, защото се основава на фундаментални данни и устойчиви резултати от дивиденти, които не могат да бъдат пренебрегнати.

Ето например данните за заетостта в портфолиото на Realty Income.

Според мен това показва, че мениджърският екип върши много добра работа, избирайки имоти на места с голямо търсене и предлагайки ги на потенциални наематели.

Realty Income не само придобива атрактивни сгради, но ги купува на атрактивни цени.

Ето диаграма, показваща историческата дейност на Realty Income за преотдаване под наем.

Както можете да видите, компанията има силни резултати от 100%+ проценти на възстановяване на наема, което означава, че върши добра работа при придобиването на сгради с по-ниски от пазарните наеми (което означава добри стойности, базирани на първоначални лихви, които се разширяват, когато договорите за наем изтекат) .

Според мен това показва дисциплина в разпознаването както на качество, така и на стойност.

Хареса ми диаграмата по-долу, от представянето на приходите на компанията за третото тримесечие, защото тя ясно отхвърли идеята, която прочетох при много от типичните скептици: тази компания е станала твърде голяма, за да расте.

Вярно е, че Realty Income трябва да прави все по-големи и по-големи придобивания, за да премести иглата от фундаментална гледна точка поради големия размер на портфолиото си. Но мениджърският му екип продължава да ги намира.

Както можете да видите, темпът на растеж на AFFO на Realty Income остава постоянно положителен през годината, тъй като портфолиото му нараства. Миналите резултати не гарантират бъдещите, но тези данни показват последователност в изпълнението.

Към тази дата консенсусът на анализаторите за ръст на AFFO на Realty Income през 2024 г. беше 4,2%.

Средата на по-високи лихви беше понижила очакванията спрямо дългосрочния среден темп на растеж на компанията от около 5%, а дивидентната доходност на акциите беше по-висока от обичайната за тях.

Този темп на растеж от 4,2% е с ~16% по-нисък от дългосрочната средна стойност от около 5%.

По съотношението P/AFFO към тази дата акцията се търгуваше при 14,25x – приблизително 16,5% под дългосрочната си средна стойност от 17,7x. Тоест понижението в оценката беше близко по размер до понижението в очаквания растеж.

Според мен нарастващите лихвени проценти бяха основната причина за по-ниските оценки на REIT по съотношението цена към паричен поток. Към тази дата пазарът очакваше Федералният резерв да започне да намалява лихвите през 2024 г.

Заключение

Realty Income остава чувствителна към лихвите акция в чувствителен към лихвите сектор.

Дивидентът на Realty Income е това, което отличава тази компания от останалите в продължение на десетилетия.

Според мен при сините чипове няма нужда нещата да се усложняват – важни са бизнес моделът, дисциплината на управлението и устойчивостта на паричния поток.

Следващата статия от тази поредица е Най-актуални REITs в момента.

Тази статия е анализ на фактите към януари 2024 г. и не е препоръка за покупка или продажба. Миналите резултати не гарантират бъдещите. Ако искате да обсъдим как това засяга вашите лични финанси, можете да се свържете с мен за консултация.

 

Често задавани въпроси

Какво е троен нетен лизинг (NNN REIT)?

Това е договор за наем, при който наемателят плаща освен наема и комуналните услуги още данъците, застраховките и поддръжката на имота. Така почти всички разходи по собствеността се прехвърлят на наемателите, а Realty Income постига коригирани EBITDA маржове над 95%.

С какво се различават Realty Income и Rexford?

Rexford Industrial (REXR) е компания с по-висок ръст, а Realty Income – с по-висока текуща доходност: към януари 2024 г. 5,17% срещу 2,69% при Rexford.

Как се оценяваше Realty Income към януари 2024 г.?

По съотношението P/AFFO акцията се търгуваше при 14,25x – около 16,5% под дългосрочната си средна стойност от 17,7x. Консенсусът за ръст на AFFO през 2024 г. беше 4,2%, под дългосрочната средна стойност от около 5%.